Financer son projet
Après avoir choisi notre entrepreneur, il était logique de se tourner le plus rapidement possible vers l'organisme financier qui allait nous permettre de réaliser notre projet.
Plusieurs solutions s'offraient à nous lorsque nous étions dans cette phase :
- Faire le tour des banques
- Faire le tour des courtiers
- Jouer (et gagner à Euromillions)
Nous n'avons pas creuser la dernière possibilités ni les 2 premières d'ailleurs :pirate:
En effet, travaillant dans le domaine, j'ai choisi le système "clé sur porte" que nous souhaitions.
Avant de rentrer plus dans les détails, un petit tour de la situation :
Nous étions propriétaire avec un crédit hypothécaire en cours. Nous devions donc vendre (l'option de louer n'a pas été retenue) notre bien tout en habitant déjà dans notre nouvelle construction. Ceci afin de ne pas être mis à la porte de chez nous.
Au niveau timing, cela a donné plus ou moins ceci :
- Construction de l'habitation
- Paiement des premières factures avec les fonds propres et en libérant des montants sur le crédit hypothécaire nouvellement contracté
- Une fois la partie crédit hypothécaire épuisée, nous avons pris dans notre crédit de soudure pour payer le solde des factures. A ce moment nous avons donc en cours 2 crédits hypothécaires (l'ancien et le nouveau) et un crédit de soudure. Ces mois là furent plutôt difficiles 😡
- Mise en vente de l'ancienne habitation
- Signature du compromis de vente de l'ancienne habitation
- Déménagement dans notre nouvelle construction
- Signature de l'acte notarié de vente de notre bien et remboursement de l'ancien crédit hypothécaire
- Remboursement du crédit de soudure avec la plus-value faite sur la vente de la maison.
Au final il nous reste donc un seul crédit hypothécaire qui correspond à notre construction.
Nous avons donc réaliser 2 crédits :
- Un crédit hypothécaire
- Un crédit de pont (ou de soudure)
1. Crédit hypothécaire :
Qu'est-ce qu'une hypothèque :
Une hypothèque est une sûreté, c'est-à-dire un droit accordé à un créancier (par exemple une banque) sur un bien immobilier (ou exceptionnellement sur un bien meuble assimilable à un immeuble tel un navire) en garantie d'une dette, sans que le propriétaire du bien qui constitue la garantie en soit dépossédé.
Un bien hypothéqué est un bien qu'un créancier peut faire saisir si le débiteur ne remplit pas l'obligation principale (par exemple les échéances ne sont pas payées), afin de le mettre en vente, et d'être remboursé par préférence sur le prix de vente.
Une hypothèque est prise par le biais d'un notaire dans les juridictions de Droit civil. Elle est aussi ouverte aux avocats dans celles de Droit anglo-saxon s'il n'est pas prévu un organisme géré par la puissance publique de conveyance, ou dans certains cas d'un juge. Elle fait l'objet d'un enregistrement sur un registre officiel.
Source : Wikipédia
Ce crédit est le crédit final qu'il reste après toutes les opérations. C'est ce crédit qui va vous permettre d'avoir des déductions fiscales. (Crédit de minimum 10 ans et obligation de donner hypothèque sur la maison). Ce crédit est fait sur une longue durée (25 ans dans notre cas). Cela ne sert à rien de partir sur des durées trop longues car le gain en mensualité est faible mais au final vous payez plus. Allonger la durée est donc surtout intéressant pour la banque qui va percevoir des intérêts plus longtemps.
Concernant la formule de taux, c'est un choix personnel sur lequel je ne m'étendrai pas. En effet, c'est un choix totalement propre à chaque personne ou à chaque couple. Il n'y a pas de bonnes ou de mauvaises solutions, il y a seulement la solution qui vous conviendra.
Un petit mot concernant la négociation des taux. Sachez simplement qu'une banque ne perd jamais d'argent. Si vous avez donc une offre qui est largement en-dessous du marché, méfiez-vous ... Cela veut certainement dire que l'on risque de se rattraper sur les primes d'assurances-vie ou peut-être 5 ans après lorsque vous ferez votre crédit auto.
Une bonne relation avec son banquier ou son courtier est donc primordiale et il est, il me semble, logique que chaque partie y trouve son compte.
Lorsque vous faites construire, pensez aux contraintes de la construction. En effet, prévoyez notamment une période de franchise en capital. Cela vous permettra d'alléger vos mensualités pendant la période où vous avez le loyer ou autres crédits + le nouveau crédit.
Demandez également si vous ne payez que sur les sommes réellement prélevées. En effet, lorsque vous faites construire, vous allez payer des tranches chez votre entrepreneur et vous allez demander à la banque qu'elle vous verse une partie de votre crédit pour payer ces factures (vous ne recevez pas la totalité du montant en une seule fois). Vous ne payez donc pas l'entièreté de la mensualité mais bien une mensualité sur base des montants demandés à la banque.
2. Crédit de soudure
Grâce à un Crédit de soudure, vous financez l'achat ou la construction d'un bien immobilier à usage privé, en attendant le produit de la vente d'un autre bien immobilier situé en Belgique.
Avantages
- Flexibilité : vous remboursez votre crédit sans frais dès que votre propriété est vendue.
- Transparence : vous payez un tarif fixe pendant toute la durée du crédit.
Ce crédit est remboursé à la vente de votre ancienne habitation mais a une durée maximale d'un an. A vous donc de bien calculer afin de pouvoir vendre votre bien dans ce délai (et surtout passer l'acte notarié).
Les intérêts payés sont fixes. Pas de surprise, vous payez de l'intérêt sur les sommes réellement décaissées.
3. Conclusions :
Même si aux moments critiques, les charges mensuelles sont élevées, ce système a l'avantage d'être très souple. A vous de voir avec votre conseiller si vous pouvez supporter financièrement ces moments critiques où vous vous retrouverez avec plusieurs crédits sur le dos.
La souplesse du système est un avantage indéniable. Néanmoins sachez que tout va dépendre de la vente de votre ancienne maison. C'est cette vente qui conditionne les différents délais et donc le timing du projet.
En espérant avoir pu vous aider un minimum. 🙂